《关于住房“以旧换新”的指导意见》政策解读

来源：山东省住房和城乡建设厅 2025-12-12

近日，省住房城乡建设厅会同省发展改革委等9部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》（以下简称《指导意见》），现将有关情况解读如下。

一、起草背景

党中央、国务院高度重视房地产工作，把促进住房消费作为推动房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要手段。当前，我省房地产市场正处于深度调整阶段，居民改善性住房需求潜力较大，但受二手房交易周期长、资金压力大等因素影响，群众换购住房需求未能有效释放。《指导意见》总结提炼各地实践经验，通过建立规范有序的换新模式、提出金融支持措施、完善服务流程等方式，缩短交易周期，缓解换房资金压力，有效促进住房“以旧换新”。

二、起草过程

《指导意见》起草过程中，先后赴北京、长沙、南京等省外城市学习了解“以旧换新”工作经验，组织淄博、潍坊、日照、临沂等市住建部门和相关企业召开座谈会，结合我省实际，形成住房“以旧换新”工作思路，会同省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省税务局等部门起草了《指导意见》初稿，并积极征求和吸纳各市及省有关部门意见建议，认真履行部门会签程序，以部门联合名义印发实施。

三、主要内容

《指导意见》共六部分，15条。

第一部分共3条，提出了住房“以旧换新”的三种模式。“卖旧换新”模式，明确支持房地产经纪机构开展“卖旧换新”业务，在约定时间内成功出售旧房的，按约定流程购买新房；未售出的，由机构开展兜底收购或退还意向金。“收旧换新”模式，提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率。

第二部分共2条，明确了旧房处置的两种路径。鼓励旧房“焕新”再售，支持通过“微改造+功能升级”模式，对旧房进行美化装修，提升房屋品质和市场竞争力。支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式，促进租购并举。

第三部分共2条，提出了降低交易成本的两种方式。加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。

第四部分共3条，推出了金融支持的三项政策。创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。用好经营性物业贷款，允许符合条件的企业，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。拓宽住房公积金使用范围，推出“带押过户”业务，“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。

第五部分共4条，明确了优化交易流程与服务的四项举措。完善旧房评估服务机制，指导各市结合本地实际，制定二手房价格评估细则，形成统一标准规范，为二手房交易提供制度支撑。推行多元化评估方式，推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，打造公开、可追溯、多方监督的二手房价格评估体系。优化“以旧换新”登记服务，企业收购二手房房源后可以申请办理转移预告登记，待旧房再次出售时，由企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人共同申请办理转移登记。优化网签备案服务，申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。